En la última década, el mercado inmobiliario hotelero ha experimentado una metamorfosis en sus estrategias de adquisición. Si bien la compra de activos estabilizados (hoteles en pleno funcionamiento) sigue siendo la ruta segura para los perfiles de riesgo conservadores, una nueva tendencia está dominando las mesas de inversión en Madrid, Ciudad de México, Miami y Bogotá: la apuesta por activos en obra gris.
Pero, ¿qué lleva a un fondo de capital privado o a un Family Office a preferir una estructura de hormigón desnudo frente a un hotel con flujo de caja inmediato? La respuesta no es una sola, sino una combinación de ingeniería financiera, personalización operativa y una ventana de oportunidad única en el ciclo inmobiliario actual.
El concepto de «Valor Añadido» (Value-Add Strategy)
La inversión en obra gris se encuadra dentro de las estrategias de Value-Add. A diferencia del modelo Core, donde se compra un activo listo para operar con retornos bajos pero estables (4-5% anual), el modelo de obra gris permite aspirar a **TIR (Tasas Internas de Retorno)** mucho más agresivas, a menudo superiores al 12-15%.
Al adquirir un edificio en construcción o una estructura inacabada, el inversor no está pagando por la gestión de un tercero, ni por un diseño que probablemente ya esté obsoleto. Está comprando **potencial**. El diferencial entre el costo de adquisición de la estructura más el costo de finalización (*Capex*), frente al valor de mercado del activo terminado, es donde reside el beneficio extraordinario.
Flexibilidad de Producto: El fin del «talla única»
Uno de los mayores problemas de comprar un hotel terminado es la rigidez arquitectónica. Adaptar un hotel de los años 90 a los estándares de una marca de lujo contemporánea o a un concepto de *lifestyle hotel* suele implicar demoliciones costosas y compromisos estructurales que limitan la experiencia del huésped.
La obra gris ofrece un lienzo casi en blanco. Los fondos de capital valoran esta flexibilidad por tres razones:
* **Adaptación a la marca (Rebranding):** Es mucho más económico instalar las especificaciones técnicas de una cadena internacional (como Marriott, Accor o Hilton) en una estructura abierta que reformar una operativa.
* **Eficiencia de Espacios:** Permite rediseñar el *mix* de habitaciones y áreas comunes según la demanda actual del mercado (por ejemplo, reduciendo el tamaño de las habitaciones para ampliar las zonas de *coworking* o *rooftops*).
* **Tecnología Nativa:** Instalar domótica, sistemas de gestión energética y conectividad de última milla es un 40% más barato en obra gris que mediante una remodelación retroactiva.
Eficiencia Fiscal y Financiera
Desde la perspectiva financiera, los activos en obra gris permiten una estructuración de capital más dinámica.
* **Calendario de Desembolsos:** El inversor puede negociar pagos escalonados según hitos de obra, lo que optimiza el flujo de efectivo.
* **Apalancamiento:** Aunque el riesgo de construcción es mayor, los bancos suelen financiar proyectos de finalización de obra con estructuras de crédito puente que pueden convertirse en deuda senior una vez que el hotel abre y se estabiliza.
* **Beneficios Fiscales:** En muchas jurisdicciones, la inversión en obra nueva o finalización de activos permite esquemas de depreciación acelerada más atractivos que la compra de inmuebles de segunda mano.
El factor «Distressed Assets» y las oportunidades de mercado
Muchos de los activos en obra gris disponibles hoy son el resultado de proyectos que se quedaron sin liquidez durante crisis previas o por mala gestión de desarrolladores locales. Los fondos de capital actúan aquí como «rescatistas estratégicos». Compran con un descuento significativo sobre el valor de reposición (*Replacement Cost*), lo que les permite entrar al mercado con una base de costos mucho más baja que sus competidores.
La Sostenibilidad como activo financiero (ESG)
Hoy en día, un fondo de capital no puede ignorar los criterios **ESG (Environmental, Social, and Governance)**. Es extremadamente difícil y costoso hacer que un hotel viejo sea energéticamente eficiente.
En cambio, terminar una obra gris permite integrar desde el día uno:
* Sistemas de recuperación de aguas grises.
* Fachadas con aislamiento térmico de alta eficiencia.
* Sistemas de climatización inteligentes.
Un activo con certificación **LEED** o **BREEAM** no solo es más barato de operar, sino que tiene un valor de salida (venta) mucho más alto, ya que los inversores institucionales finales tienen prohibido por estatutos comprar edificios contaminantes.
Riesgos: No todo lo que brilla es oro
A pesar de las ventajas, la apuesta por la obra gris no está exenta de peligros. Los tomadores de decisiones deben realizar una *Due Diligence* técnica exhaustiva. Los riesgos más comunes incluyen:
1. **Vicios Ocultos:** Patologías estructurales por haber dejado el hormigón expuesto a la intemperie durante años.
2. **Permisología:** Licencias de construcción caducadas que deben renegociarse bajo nuevas normativas urbanísticas más estrictas.
3. **Aumento de Costos:** La volatilidad en el precio de las materias primas puede devorar el margen proyectado durante los meses de finalización.
Conclusión: el nuevo paradigma de la inversión.
La inversión en activos hoteleros en obra gris ha dejado de ser una táctica de nicho para convertirse en una estrategia central de los grandes jugadores del mercado. La capacidad de controlar el producto final, optimizar la eficiencia operativa desde el origen y capturar el diferencial de valor entre la estructura y el negocio en marcha es una propuesta demasiado atractiva para ignorarla.
Para el inversor inteligente, el hormigón desnudo no representa un proyecto inacabado; representa la oportunidad de construir un activo a la medida de los viajeros del futuro, con una estructura de costos que garantiza la resiliencia financiera en un mercado global cada vez más volátil.
